近日,南京史上最嚴(yán)的房產(chǎn)新政“寧九條”出臺,搖號細(xì)則落地實(shí)施。在當(dāng)前形勢下,對于剛需、改善等不同群體而言,如何在能力范圍內(nèi)做出最優(yōu)選擇,成了一件需要多維思考的事情。筆者幫大家分析分析。
【剛需族】一場“人生大考”
接踵而來的樓市新政令很多剛需“措手不及”,很多人的心態(tài)從懵懂變成茫然,仿佛面臨著一場“人生大考”。
【單價在1.5萬以下的片區(qū)】
根據(jù)南京房價金字塔,可選擇南京遠(yuǎn)郊六合、溧水、高淳等板塊。適合首付預(yù)算在30-45萬,總價在100-150萬左右,對剛需客比較友好。
因地域文化等原因,六合和高淳,一直以來都是內(nèi)生型市場,以區(qū)域內(nèi)部客戶為主。
溧水近年來有S7號線投入使用,也拉近了與主城的距離,反倒有主城外溢人群選擇。S7號線北起空港新城江寧站,經(jīng)空港樞紐經(jīng)濟(jì)區(qū)、溧水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),南至無想山站。溧水區(qū)域內(nèi)新房均價約10000-12000元/平,適合在江寧或者溧水開發(fā)區(qū)工作的小伙伴。
【單價在1.5萬-2萬的片區(qū)】
如果首付預(yù)算在50-60萬,可以選擇祿口、龍?zhí)兜劝鍓K,這幾個板塊的房源總價可以控制在150-200萬左右,預(yù)算在此范圍內(nèi)的買房人可以重點(diǎn)考慮。
祿口板塊:在規(guī)劃層級和產(chǎn)業(yè)布局方面,是這幾個板塊中比較突出的,有空港經(jīng)濟(jì)區(qū),規(guī)模龐大,后續(xù)潛力較大。板塊內(nèi)S1號線和S7號線已經(jīng)通車,前往機(jī)場或南京南站還是非常方便的。但是地鐵站距離中心居住區(qū)還是有一定的距離,目前板塊內(nèi)居民出行仍然以公交車為主。商業(yè)方面,目前算的上規(guī)模的只有百利廣場。教育方面,板塊內(nèi)只有祿口中心小學(xué)、祿口第二小學(xué)、祿口初級中學(xué),以及在建的赫德國際學(xué)校,因此優(yōu)質(zhì)資源的公辦學(xué)校較為欠缺。
龍?zhí)缎鲁牵何挥谀暇┦袟紖^(qū)東部,是南京的東門戶,地處寧鎮(zhèn)揚(yáng)三市交界的核心區(qū)域,根據(jù)龍?zhí)缎鲁强傮w規(guī)劃(2015-2030)顯示,龍?zhí)抖ㄎ粸殚L江經(jīng)濟(jì)帶重要的海港樞紐新城。因地緣關(guān)系,龍?zhí)镀瑓^(qū)吸引了一批揚(yáng)州儀征的客戶入城。區(qū)域內(nèi)也規(guī)劃有地鐵15號線,正處于建設(shè)中,當(dāng)前與市內(nèi)的交通連接主要依賴于自駕及公交汽車。
交通方面目前暫無地鐵,未來將有S5寧揚(yáng)城際,該線路起于經(jīng)天路地鐵站,止于揚(yáng)州火車站,預(yù)計2025年通車。這個區(qū)域?qū)τ趯帗P(yáng)城際的依賴性比較大,到市區(qū)的通勤時間比較長,適合城東的剛需客戶。
還有一種選擇,可以考慮距離市區(qū)較近的環(huán)南京成熟都市圈,例如與南京主城關(guān)系最為密切的寶華。距離2號線經(jīng)天路站和4號線仙林湖站很近,對于在仙林工作,甚至全城通勤在2、4號線的人群,出行都十分便利。
作為已經(jīng)開發(fā)超過10年的寶華板塊,位于寶華山附近,生態(tài)環(huán)境非常優(yōu)越,配套也已經(jīng)非常成熟,一條高規(guī)格雙向八車道仙林大道,無障礙快速通達(dá)仙林主城。商業(yè)方面,10分鐘就有萬達(dá)茂,滿足吃喝玩樂一站式需求;教育方面,有南外幼兒園寶華分園、寶華小學(xué)、寶華中學(xué)等,新城實(shí)驗(yàn)小學(xué)和幼兒園也將于今年9月開建,能夠較好地解決剛需家庭的子女教育問題。醫(yī)療方面,省中醫(yī)院仙林分院已經(jīng)封頂,將于2021年投入使用,一所家門口的華君醫(yī)院(二甲),也已經(jīng)投入建設(shè)。此外,生活的小環(huán)境也足夠便利,菜場、公交都有。
新政之后,剛需后期想要入手二套房,門檻高,資格難,而寶華不占用購房資格。并且,寶華作為寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化中的核心區(qū)域,依托仙林板塊的資源,未來發(fā)展?jié)摿捎^。
最為難能可貴的是,價格對剛需一族非常友好,1.2-1.3的均價,就可以買到品質(zhì)不錯的品牌開發(fā)商的項(xiàng)目。
【改善群】“夾心層”的糾結(jié)
對于改善客群,他們的追求大致可分為四個層級,分別是小換大、老換新的常規(guī)置換,學(xué)區(qū)追求的升維改善,買房出租增加家庭穩(wěn)定收入,以及最終追求的品質(zhì)、環(huán)境、圈層改善。
對于改善型“換房群”來說,正處在賣舊房換新房的“夾心”狀態(tài)。
【單價在2萬-3萬的片區(qū)】
根據(jù)南京主城最新房價金字塔所示,如果預(yù)算資金在300-400萬之間,可以選擇江寧、江北,作為南京傳統(tǒng)的兩大供銷大本營,江寧的優(yōu)勢在于強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐、人口基礎(chǔ),自身發(fā)展的內(nèi)生驅(qū)動力比較強(qiáng);江北主要是政府的支持力度比較大,尤其是江北新區(qū)核心區(qū),成為了南京城市發(fā)展和城市建設(shè)的新龍頭。但兩者距離市區(qū)都較遠(yuǎn),且真正的改善項(xiàng)目較少。
【單價在3萬-4萬的片區(qū)】
如果預(yù)算資金在500-600萬之間,可以選擇城市熱點(diǎn)板塊。但是在新政之后,為保障剛性需求,作為二套房客戶,需要進(jìn)行四輪搖號,幸運(yùn)搖中后,首付需5-8成,公積金利率上浮10%,門檻較高。需結(jié)合自身情況具體考慮。
【單價在4萬以上的片區(qū)】
主要集中在內(nèi)城鼓樓、南部新城、河西南、河西等熱點(diǎn)地區(qū),其中河西房價代表了南京價格高地。但即使作為最高房價的代表,學(xué)區(qū)方面卻不是最好配置,同時因?yàn)槌鞘匈Y源的集約,居住密度也相對較高。因此,改善的層級和需求,并不是房價能夠全權(quán)定義。
如果想要找一套地段、配套、產(chǎn)品等各方面都沒有短板的房子,難度自然不小。從終極的品質(zhì)改善角度來說,寶華的泰禾金尊府項(xiàng)目是買房人重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目。
該項(xiàng)目是泰禾繼南京院子頂豪別墅產(chǎn)品后的又一力作,整個項(xiàng)目由南京院子原班人馬傾力打造,以皇家圓明園“園中園”格局為藍(lán)本,南京六朝古都為背景,匯聚南北園林精華,貫穿粉梅檀杏、竹影扶疏、一池三山、青楓綠嶼等景觀,形成以體驗(yàn)為主的游園動線,將九州盛景匯于一園。
在物業(yè)上,泰禾金尊府延續(xù)南京泰禾院子物業(yè)服務(wù),引入譽(yù)滿全球的國際金鑰匙服務(wù)、系統(tǒng)全面的航空式禮儀以及三軍儀仗隊(duì),打造高端定制級服務(wù),免去業(yè)主的后顧之憂。同時,購買該項(xiàng)目不僅不占用南京購房資格,更沒有5-8成首付的高門檻,成為改善人居的不二之選。
【新南京人】“安家”的抉擇
此次“寧九條”頒布,優(yōu)先保障本市戶籍剛性需求,如果是非南京戶籍,想在南京安家的群體,又該如何選擇呢?
眾所周知,房產(chǎn)的一個重要要素就是選擇發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域,這樣才能在區(qū)域的持續(xù)發(fā)展中,享受區(qū)域發(fā)展紅利。寶華作為南京都市圈的重要板塊,在寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化步伐加快后,勢必得到更高質(zhì)量的發(fā)展,如果后期想置換成南京的房子,通過此次置業(yè),再進(jìn)行資產(chǎn)整合,也會有更大的上升空間。
總而言之,在當(dāng)前新政出臺的形勢下,購房人完全可以將選擇的范圍擴(kuò)大一些,做出最適合自己的置業(yè)之選。靈活度和滿意度兼具,居住品質(zhì)也能要得到保障。在此條件基礎(chǔ)上,希望購房人都能選到自己心儀的房子。
(編輯:俞童)