除了蓋好房子，一家地產(chǎn)企業(yè)存在的意義是什么？作為龍湖集團(tuán)（00960.HK）的創(chuàng)始人，吳亞軍時常思考這個問題。

在過去的2020年，龍湖實(shí)現(xiàn)營收1845.5億元，同比增長22.2%；毛利潤540.3億元，同比增長6.4%；凈利潤約200.0億元，剔除公平值變動等影響后，股東應(yīng)占核心溢利約186.9億元，同比增長20.2%。

上述營收規(guī)模，以2020年北京商品住宅套均價計(jì)算，約等于當(dāng)?shù)?2955套房。市場反映一片向好，龍湖管理層卻并沒有多興奮。“我們要保持警覺，保持饑渴，做好龍湖的本分。”

龍湖的本分是什么？從這家企業(yè)的生長軌跡看，是保持對行業(yè)的敬畏心，回歸客戶與市場。在“唯快不破”、規(guī)模至上的地產(chǎn)江湖，龍湖的審慎克制極為少見，而高度自律背后，換來的是長期穩(wěn)健的基業(yè)。

2021年，龍湖將房屋租售、房屋裝修升級為主航道業(yè)務(wù)，加上地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、租賃住房、智慧服務(wù)，龍湖已擁有六大主航道。

這仍是一家主打地產(chǎn)開發(fā)的公司，但它關(guān)注年輕租賃群體、關(guān)注“地產(chǎn)+”相關(guān)鏈條、關(guān)注房開以外的巨大市場。龍湖式發(fā)展哲學(xué)，不僅為美好生活構(gòu)筑起想象空間，也是民營房企順應(yīng)時代前行的樣板案例。

長期主義者的堅(jiān)持

從應(yīng)對新冠肺炎疫情，到調(diào)控政策接踵而來，2020年的房地產(chǎn)市場并不平靜。

“在‘房住不炒’定位下，行業(yè)回歸居住屬性，強(qiáng)管控力度的三道紅線、鼓勵保障性租賃住房開發(fā)等，讓龍湖看到了政策的確定性。”在業(yè)內(nèi)一片風(fēng)聲鶴唳時，龍湖管理層則表現(xiàn)出篤定與自信，對未來持樂觀態(tài)度。

能以淡然心態(tài)面對環(huán)境波動，離不開龍湖基本盤的支撐。報告期內(nèi)，龍湖實(shí)現(xiàn)合約銷售額2706.1億元，超額完成全年目標(biāo)；全年合約銷售面積1616.2萬平方米，同比增長13.5%；銷售單價達(dá)16744元/平方米。

從技術(shù)層面講，精準(zhǔn)均衡的區(qū)域布局，是龍湖銷售高增的基礎(chǔ)。多年來，龍湖深耕一二線高能級城市，去年其長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)的銷售額占比分別為31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。

報告期內(nèi)，龍湖物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營業(yè)額達(dá)1709.8億元，按年增長21.4%，毛利率約27.3%。“龍湖整體權(quán)益比超70%，我們始終強(qiáng)調(diào)有回款的簽約、有利潤的增長，這是非常重要的。”龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉稱。

如果再往深處查探，會發(fā)現(xiàn)龍湖如今的成績，是堅(jiān)持價值觀的結(jié)果。吳亞軍稱，龍湖從不立短期目標(biāo)做事情，而是以客戶利益為追求，為社會提供價值與服務(wù)，這是龍湖最底層的基因。今年的答卷，是幾年前付出的結(jié)果。

邵明曉也說，龍湖不能走偏，要用有限的資源為社會做貢獻(xiàn)。一直以來，龍湖的產(chǎn)品品質(zhì)都是業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，管理層也保持警覺，不能放棄社會企業(yè)的角色。“如果為了追求短期財務(wù)指標(biāo)、忽略用戶，一定會受到懲罰。”

在一個正常的市場中，這是房企最基本的價值觀。但是，此前幾年房地產(chǎn)飛速發(fā)展，巨大的市場紅利使企業(yè)熱衷高杠桿、高周轉(zhuǎn)，一切向規(guī)模看齊。能如龍湖般堅(jiān)持用戶導(dǎo)向、敬畏市場、審慎前行的房企已是少數(shù)。

最終，良性的企業(yè)文化會與業(yè)績形成正循環(huán)。2021年，龍湖將銷售目標(biāo)定為3100億，增幅15%，全年主力推盤項(xiàng)目271個。“為實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，公司準(zhǔn)備了充足的可售貨源，并根據(jù)市場情況保持彈性。”龍湖集團(tuán)CFO趙軼稱。

截至年末，龍湖累計(jì)土地儲備合計(jì)7400萬平方米，權(quán)益面積5279萬平方米。其中，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長三角地區(qū)、華南地區(qū)、華中地區(qū)及中國香港地區(qū)土儲分別占比為36.1%、25.8%、16.0%、11.6%、10.4%及0.1%。

以財務(wù)自律換自由

地產(chǎn)主業(yè)根基扎實(shí)之外，穩(wěn)健的財務(wù)盤面，是龍湖有別于諸多房企的優(yōu)勢。

過去一年，龍湖在資本市場選準(zhǔn)窗口，實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外債券的最優(yōu)發(fā)行；在銀行端保持高信用，保障額度與利率的雙支持。得益于此，期內(nèi)龍湖平均借貸成本保持在4.39%的低位，平均貸款年限6.59年，財務(wù)表現(xiàn)扎實(shí)穩(wěn)健。

從各項(xiàng)負(fù)債指標(biāo)看，截至報告期末，龍湖剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67%，凈負(fù)債率維持46.5%低位，達(dá)到五年低點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為4.24倍，處于行業(yè)較優(yōu)水平。

如果以“三道紅線”衡量，龍湖各項(xiàng)指標(biāo)全部合格，其中凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比屬于行業(yè)領(lǐng)先水平，繼續(xù)保持“零踩線”。期末，該公司現(xiàn)金及銀行存款約為778.3億元，同比增長約28%。

這是龍湖長期克己守本的結(jié)果。據(jù)邵明曉透露，龍湖從來沒有前融、非標(biāo)，沒有資管計(jì)劃、沒用過影子銀行，非常潔癖般地自律才走到今天。在杠桿率偏高的地產(chǎn)行業(yè)，龍湖高度的財務(wù)自律，為其換來了自由。

值得注意的是，隨著“三道紅線”及房地產(chǎn)貸款集中管理等政策出臺，行業(yè)融資難度有上升趨勢。加之今年22城集中供地，房企資金鏈再次面臨挑戰(zhàn)。融資能力與財務(wù)把控能力，已成為企業(yè)的核心競爭力。

“三道紅線對行業(yè)影響深遠(yuǎn)，已成為投資機(jī)構(gòu)看待企業(yè)的重要標(biāo)準(zhǔn)。”趙軼直言，從杠桿驅(qū)動到人力、運(yùn)營驅(qū)動，“三道紅線”對行業(yè)的分化、整合，包括行業(yè)效率的提升，會長效地產(chǎn)生積極作用。

可喜的是，目前龍湖在很多銀行的授信不降反升，新規(guī)之下，該集團(tuán)迎來發(fā)展契機(jī)。“過去，龍湖是一家注重客戶、質(zhì)量、交付達(dá)成的企業(yè)，當(dāng)前環(huán)境下，龍湖迎來窗口期，可利用趨勢擴(kuò)大能力圈及成果。”吳亞軍稱。

得益于穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，龍湖持續(xù)獲資本市場認(rèn)可，其中穆迪上調(diào)評級至Baa2，惠譽(yù)調(diào)升展望至正面，大公國際（AAA）、中誠信證評（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定，繼續(xù)保持民營房企的最佳信用評級。

截至3月27日收盤，龍湖集團(tuán)總市值近三千億港元，中信、國盛、興業(yè)等多家證券今年均維持龍湖“買入”評級；3月15日，龍湖被納入恒生指數(shù)成分股正式生效，顯示其進(jìn)一步得到市場認(rèn)可。

圍繞空間培育新業(yè)務(wù)

龍湖之所以能在資本市場備受青睞，不僅在于穩(wěn)健的基本盤，還與其高度聚焦、盈利可期的業(yè)務(wù)布局密不可分。

2020年，龍湖實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入75.8億元，同比增長30.9%。其中，冠寓全年實(shí)現(xiàn)租金收入18.1億，同比增長55%，4年復(fù)合增長率達(dá)221%，現(xiàn)已成為公司經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。

目前，冠寓已在全國30余個城市開業(yè)運(yùn)營，房間數(shù)量達(dá)9.0萬間，開業(yè)超過六個月的項(xiàng)目出租率為93.3%。邵明曉稱，如果沒有疫情影響，業(yè)務(wù)去年便已盈利，今年相信會實(shí)現(xiàn)盈利，并料有25億左右的收入。

冠寓代表龍湖的C3租賃住房業(yè)務(wù)，除此之外，該集團(tuán)還擁有C1地產(chǎn)開發(fā)、C2商業(yè)運(yùn)營、C4智慧服務(wù)、C5房屋租售、C6房屋裝修等主航道業(yè)務(wù)。其中，房屋租售、房屋裝修系今年新孵化而來，品牌名喚作“塘鵝”。

“龍湖每年以回款10%作為上限，投入到持有型物業(yè)。”邵明曉稱，隨著近年來回款增加，龍湖在投資天街等商業(yè)外，也投資重資產(chǎn)的冠寓、參與物業(yè)收并購以及塘鵝業(yè)務(wù)等，圍繞“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，拓展業(yè)務(wù)寬度。

毫無疑問，穩(wěn)健的財務(wù)狀況、低成本的資金優(yōu)勢，賦予了龍湖拓展邊界的底氣。同時，龍湖對每個業(yè)務(wù)的要求是：第一要盈利，第二經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。“龍湖不會大跨度轉(zhuǎn)行到別的賽道，要把每個業(yè)務(wù)做健康。”

以商業(yè)運(yùn)營為例，在疫情沖擊下，去年龍湖租金收入增長23%至58.2億元；商場銷售額增長14%至305億元。截至期末，龍湖商業(yè)累計(jì)開業(yè)商場達(dá)49座，已開業(yè)商場建筑面積達(dá)481萬平方米，整體出租率96.9%。

在智慧服務(wù)板塊，龍湖不搞資本運(yùn)作，不急于分拆上市。2020年，龍湖智慧服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入58.4億元，同比增長36%，實(shí)際管理面積1.72億平方米。今年3月，龍湖收購億達(dá)服務(wù)100%股權(quán)，高質(zhì)量拓展多業(yè)態(tài)項(xiàng)目。

實(shí)際上，不論是商業(yè)、物業(yè)，還是存量交易、裝修業(yè)務(wù)，賽道均極為廣闊，一旦真正撬動市場，房企的估值將不再僅是地產(chǎn)邏輯。龍湖看到了機(jī)會，也找準(zhǔn)了切入口，開始不設(shè)限地探索。這一次，龍湖再次走到了前面。