上海西花橋中駿·世界城
近年來,隨著國內(nèi)各大城市積極推進(jìn)城市軌道交通的發(fā)展,TOD開發(fā)模式逐漸成為房企尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展的突破口,萬科、龍湖等頭部房企也率先加入。
依托“一體兩翼”戰(zhàn)略的深化落地,中駿集團(tuán)積極響應(yīng)未來房企新潮流的政策導(dǎo)向,不斷探索TOD開發(fā)。目前,中駿已在北京、上海、杭州、福州、合肥等多個(gè)核心一二線城市布局了超級(jí)TOD綜合體,累計(jì)TOD項(xiàng)目開發(fā)面積近400萬方,率先在這一賽道上脫穎而出。
超級(jí)TOD綜合體成中駿王牌之一
作為中國城市競爭的兩大賽場之一,TOD早已與數(shù)字經(jīng)濟(jì)齊速并進(jìn)!甘奈濉挂(guī)劃綱要明確提出“推行功能復(fù)合、立體開發(fā)、公交導(dǎo)向的集約緊湊型發(fā)展模式”,截至目前,從一線到二線,更有過半數(shù)城市出臺(tái)了TOD的相關(guān)規(guī)劃政策。
據(jù)克而瑞研究報(bào)告顯示,TOD模式可為房企在城市土地資源日趨緊缺的背景下,帶來新的開發(fā)資源,增強(qiáng)溢價(jià)能力,拓展增長空間與能力半徑等,為房企轉(zhuǎn)型提供新契機(jī)。
在這種情況下,TOD項(xiàng)目的布局是中駿戰(zhàn)略落地的重要抓手。而中駿的“超級(jí)TOD綜合體”,在具備TOD典型特征之余,還具備顯著的中駿特色。其特征之一是體量龐大,中駿在北京、上海、杭州、福州、合肥等地布局的TOD項(xiàng)目,均以大體量特點(diǎn)入市,基本上規(guī)模都在40萬方以上,大則超百萬方,有充足的空間來匯聚城市各大功能集群,提振區(qū)域版塊價(jià)值。
其次,依托“一體兩翼”戰(zhàn)略的深化落地,中駿的“超級(jí)TOD綜合體”能有效協(xié)同旗下地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓業(yè)務(wù)模塊,例如獨(dú)具中駿特色的長租公寓模塊方隅公寓的引入,能為TOD商業(yè)導(dǎo)入穩(wěn)定的高消費(fèi)人群,極大提升TOD項(xiàng)目的商業(yè)活力。
據(jù)悉,中駿目前已以北京西長安中駿·世界城、北京中駿金輝·未來云城、杭州中駿·鼎湖未來云城、上海西花橋中駿·世界城等項(xiàng)目為先行示范,在全國核心一二線城市落地TOD綜合體近400萬方,開啟了具有中駿特色的TOD時(shí)代,也為企業(yè)在行業(yè)下半場的轉(zhuǎn)型給出了系統(tǒng)性的思考和提案。
400萬方深度實(shí)踐錘煉成熟方法論
據(jù)克而瑞近期發(fā)布的《TOD開發(fā)趨勢與動(dòng)態(tài)》專題研報(bào)顯示,在激烈的市場競爭環(huán)境下,TOD項(xiàng)目因其自身特點(diǎn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、運(yùn)營等方面存在諸多難點(diǎn),考驗(yàn)房企的長周期運(yùn)作能力、資金實(shí)力和融資能力等。
自2009年在北京布局第一座中駿世界城以來,中駿集團(tuán)就啟動(dòng)了對(duì)TOD發(fā)展模式的思考和探索。
位于北京長安街西延線的西長安中駿·世界城,是中駿獨(dú)立開發(fā)的首個(gè)TOD綜合體項(xiàng)目。據(jù)悉,該項(xiàng)目涉及整合多條輕軌、公交車站等交通設(shè)施,對(duì)專業(yè)技術(shù)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)要求極高。中駿整合多方資源,在項(xiàng)目一層配建公交車站,利用連廊與二層輕軌實(shí)現(xiàn)了換乘連接,形成“交通樞紐+商業(yè)樞紐”體系,從而實(shí)現(xiàn)了交通人流、公共人流與商業(yè)中心之間便捷、高效的鏈接。
北京西長安中駿·世界城的成功,為中駿超級(jí)TOD綜合體的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。根據(jù)不同項(xiàng)目的規(guī)劃布局及區(qū)域影響力,中駿因地制宜細(xì)分出不同類型的TOD項(xiàng)目,包括城際樞紐型、高鐵站城型、城市商圈型以及TOD未來社區(qū)型。
在TOD的開發(fā)中,以高鐵為樞紐的TOD項(xiàng)目,難度系數(shù)最高。作為高鐵站城型的代表,北京中駿金輝未來云城以北京大興高鐵站及軌交4號(hào)線為核心,塑造出一個(gè)40萬方體量的微型城市,成為北京首個(gè)雙鐵TOD超級(jí)綜合體。
杭州中駿·鼎湖未來云城則代表中駿TOD未來社區(qū)的集大成者,其區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)項(xiàng)目,是將未來社區(qū)與TOD兩個(gè)課題深度結(jié)合,利用臨平南高鐵及軌道、公交等交通樞紐,以未來社區(qū)的“一心三化九場景”進(jìn)行規(guī)劃,有效推動(dòng)產(chǎn)城深度融合。
上海西花橋中駿·世界城是基于地鐵延伸脈絡(luò)而生成的雙城超級(jí)TOD綜合體,其依托上海11號(hào)線及建設(shè)中的蘇州S1號(hào)線,通過商業(yè)加成,讓上海、蘇州兩座城市,形成鏈接一體的生活空間。
以“一體兩翼”賦能TOD競爭力
一般而言,TOD項(xiàng)目會(huì)涉及政府、地鐵公司、房企三大主體,其項(xiàng)目復(fù)雜程度大大超過常規(guī)綜合體的開發(fā),敢于挑戰(zhàn)TOD綜合體開發(fā)的企業(yè),都有自己的獨(dú)特心法。
對(duì)于中駿而言,依托“一體兩翼”的戰(zhàn)略落地,中駿旗下的地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓等業(yè)態(tài),均可作為不同單體靈活組合,適配在不同需求的TOD組團(tuán)上,形成一個(gè)復(fù)合業(yè)態(tài)、多維融合的城市有機(jī)體,都為TOD的開發(fā)提供了先決條件。
另一方面,中駿整合優(yōu)質(zhì)外部資源,包含商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)設(shè)計(jì)及產(chǎn)業(yè)資源等,在TOD項(xiàng)目打造上融入國際化的設(shè)計(jì)思路和產(chǎn)業(yè)平臺(tái),形成TOD各個(gè)組團(tuán)之間的良性互動(dòng)。
值得注意的是,中駿的超級(jí)TOD綜合體旗下商業(yè)模塊的設(shè)計(jì),是由中駿商管旗下獨(dú)立商業(yè)設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)完成,由此,終端運(yùn)營需求能直接抵達(dá)前端設(shè)計(jì),讓設(shè)計(jì)更加貼合后期運(yùn)營的多樣化需求,有效保障了后期商業(yè)的高效發(fā)展。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,TOD項(xiàng)目投資規(guī)模大、開發(fā)周期長的特點(diǎn),不僅考驗(yàn)開發(fā)商高效的開發(fā)能力,資金實(shí)力也是關(guān)鍵一環(huán)。而中駿一直以來穩(wěn)健安全的財(cái)務(wù)狀況,有效保障了持續(xù)的資金支撐,為超級(jí)TOD綜合體建設(shè)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
在越來越多房企加速布局TOD項(xiàng)目的情況下,房企本身擁有豐富的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)成為關(guān)鍵一環(huán)。以龍湖為例,其以TOD為主的天街商業(yè)項(xiàng)目在全國各地陸續(xù)開業(yè),具備豐富業(yè)態(tài)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。在這一點(diǎn)上,中駿和龍湖很像,其擁有近40個(gè)“中駿世界城”商業(yè)綜合體的項(xiàng)目實(shí)踐,商業(yè)運(yùn)營能力備受市場和客戶認(rèn)可。
未來,以商業(yè)優(yōu)勢引領(lǐng)TOD發(fā)展將成為市場的主流。像中駿、龍湖這樣具備商業(yè)運(yùn)營基因且已經(jīng)做出成績的企業(yè),未來將迎來更廣闊的發(fā)展空間。